Незаконная перепланировка

Для того чтобы улучшить условия проживания в квартире, в ней делают капитальный ремонт, полностью или частично меняя ее внутреннюю планировку. Существуют разные варианты переделки недвижимости – например, можно объединить две смежные комнаты, сломав между ними перегородку, а одну комнату поделить на зоны, возведя дополнительные стены.

Однако большинство перепланировок современных квартир носят незаконный характер, поскольку противоречат СаНПиНам, СНиПам, ГОСТам и иным правовым актам или произведены без соответствующего разрешения или предварительного согласования.

Что такое незаконная перепланировка? Чем она чревата для нарушителей?

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого пространства путем сноса или возведения межкомнатных перегородок, вмешательства в несущие конструкции, переделки пола. Эти действия должны быть легитимированы и зафиксированы в кадастровом паспорте.

Для того чтобы избежать проблем при оформлении перепланировки жилой площади, следует выполнить ряд условий, а именно:

• подготовить необходимый пакет документов;
• создать проект в соответствии с законом и иными нормативно правовыми актами;
• получить нотариально заверенное согласие от каждого собственника недвижимости;
• согласовать проектную и рабочую документацию с контрольно-надзорными органами (МЧС, СЭС, газовой службой).

Ремонтно-строительные работы подразделяются на 4 категории

• Разрешительные мероприятия – действия, которые не нужно согласовывать и документально оформлять.
• Уведомительные мероприятия – не требующие предварительного разрешения работы, которые можно оформить после их завершения.
• Согласуемые мероприятия, требующие разработки проекта и технического обследования. В некоторых случаях, надлежит вести журнал строительства и принимать скрытые работы (инспектору), составляя соответствующий акт.
• Запрещенные мероприятия – действия, которые нельзя предпринимать ни при каких условиях, поэтому их согласование исключено.

Работы, выполнение которых не требует наличия соответствующего разрешения:

• косметический ремонт, включая замену отделочных покрытий стен, потолков, пола; внешних столярных и декоративных элементов с сохранением рисунка и цвета;
• сборка (демонтаж) встроенной мебели: столов, кроватей, шкафов, которые не являются самостоятельным помещением, площадь которого не подлежит кадастровому учету;
• замена инженерного оборудования аналогом со схожими характеристиками и габаритными размерами;
• установка внешних технических средств (систем кондиционирования, антенн, антимоскитных сеток) на фасаде дома;
• перенос бытовых напольных электрических плит в пределах помещения кухни;
• изменение материалов и пластики внешних конструкций лоджий, балконов;
• установка самораздвижных или револьверных (карусельных) дверей, легковесных быстровозводимых витрин, без изменения габаритных размеров помещения;
• перемещение отопительных электрических, водяных и газовых приборов и аппаратов (за исключением монтажа и перестановки газовых устройств с необходимостью прокладки дополнительных подводящих сетей;
• монтаж перегородок, не увеличивающих нагрузки на межэтажное перекрытие;
• разборка старого тамбура, установка нового;
• расширение дверного проема в ненесущей стене;
• изменение вида фасада здания, в частности столярных элементов с нанесением нового рисунка.

Работы, выполнение которых требует наличия соответствующего разрешения:

Незаконная перепланировка квартиры существенно влияет на прочность и целостность конструкция здания, что может повлечь его деформацию и обрушение. В дополнение ко всему, самовольное изменение конфигурации одного или нескольких помещений может нанести ущерб жильцам и общедомовому имуществу. Нелегальными признаются следующие мероприятия:

• работы, в результате которых ухудшаются жилищные условия граждан и эксплуатационные качества дома, затрудняется доступ к инженерным коммуникациям, защитно-отключающим устройствам;
• снос монолитных несущих стен, из-за чего уменьшается прочность и жесткость здания в целом;
• вынос на балкон или лоджию радиатора отопления или подключение его к централизованному отоплению;
• размещение лоджий и террас выше второго этажа;
• установка систем напольного отопления путем врезания в общедомовую теплосеть;
• ликвидация либо уменьшение сечения воздуховодов;
• объединение жилых комнат и вспомогательных помещений;
• увеличение жилой площади посредством демонтажа вспомогательного помещения;
• перекрытие доступа к основным системам пожаротушения, электрощитам, газовым коммуникациям;
• установка или переделка перегородок, вследствие чего образуется комната без окон и приборов отопления;
• увеличение нагрузки на несущие стены сверх допустимой величины;
• замуровывание газовой трубы в стену;
• захват место общего пользования, в частности лестничной площадки, и присоединение ее к коридору;
• перенос туалета и ванной комнаты;
• переоборудование помещений технического назначения;
• оснащение помещения отключающими устройствами, влияющими на потребление энергоресурсов в соседних квартирах;
• изменение архитектуры аварийных зданий, представляющих историческую, научную или культурную ценность.

Как выявляется незаконная перепланировка?

О несанкционированных действиях, связанных с переделкой внутреннего устройства жилой площади, становится известно:

• из жалоб соседей, у которых из-за чужого ремонта ухудшаются условия проживания (что выражается в плохой вентиляции, звукоизоляции и др.);
• ввиду аварии и неисправностей в работе инженерных коммуникаций;
• в результате очередной плановой проверки квартир сотрудниками коммунальных служб;
• во время перерасчета жилой площади и изменения конструктивных решений сотрудниками БТИ для составления техпаспорта;
• при заключении сделки с объектом недвижимого имущества.

Какая ответственность предусмотрена за нелегальную переделку жилья?

Незаконная перепланировка грозит нарушителю наказанием. Существует несколько методов воздействия на непослушателей закона, а именно:

• денежный штраф;
• восстановление квартиры в первоначальное состояние по требованию БТИ и в указанные сроки;
• повторное взыскание штрафа и составление искового заявления на нарушителя, в случае если он отказывается переделать квартиру в исходный вид;
• продажа недвижимости через аукцион за неисполнение предписаний жилищной и судебной инспекций.

Штрафы за незаконную перепланировку квартиры

Несогласованные ремонтно-строительные работы, направленные на частичное или кардинальное изменение конфигурации жилого помещения, грозят нарушителю наложением административного штрафа. Размер взыскания обычно составляет 2500 рублей для физических лиц, а для юридических – цифра будет немного больше.

Тем не менее, в Кодексе не прописаны размеры штрафов за конкретное нарушение. Административное взыскание необходимо погашать, даже если конфигурационные изменения в квартире легитимированы судом. 

Злостные нарушения

Незаконная перепланировка не только грозит зачинщику самовольной переделки жилья уплатой штрафа. Если игнорируются требования жилинспекции возвратить недвижимость в первозданный вид, то тогда это расценивается как злостное нарушение закона. При этом Жилищная инспекция имеет право затеять судебную тяжбу с виновным лицом. 

Здесь возможны два варианта развития событий:

1. Квартира продается по аукциону. Собственнику отдают часть вырученных денежных средств за вычетом расходов на судебное разбирательство и прочих необходимых финансовых затрат.  Новые владельцы обязаны вернуть квартиру в первоначальный вид.
2. Если жилье не приватизировано и было получено по договору социального найма, то хозяев выселяют. При этом им не выплачивается материальная компенсация. Однако, как и в предыдущем случае, новым собственникам придется возвращать квартире первоначальный вид.

Трудности при заключении сделки

Незаконная перепланировка может обернуться для зачинщика серьезными проблемами. Это могут  быть как трудности при взаимодействии с жилинспекцией, так и во время оформления сделок с недвижимостью.

Нельзя продать жилье соразмерно своему желанию и без уплаты налога. Помимо всего прочего, стоимость нелегально перепланированной  квартиры будет существенно занижена.

Если имеют место неправомерные действия по смене внутреннего устройства помещений, то ни один банк ни при каких условиях не даст покупателям жилищный кредит на эту недвижимость. То есть, не представляется возможным продать квартиру с использованием ипотечных средств.

Но если изначальные технические характеристики претерпели лишь незначительные изменения, то продажа жилого помещения может быть осуществлена.