Правила землепользования и застройки 2017

Для обеспечения интересов владельцев земельных участков, застройщиков и инвесторов, наши специалисты имеют достаточный опыт и профессиональные связи, чтобы предложить свои услуги по внесению изменений в Правила землепользования и застройки Москвы и сопровождению деятельности Городской и окружной комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки.

В случае вашей действительной заинтересованности, Вы можете обратиться к нам со всей имеющейся документацией по проекту, получить план и стоимость дальнейших действий.

Само понятие - Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) - предусмотрено Градостроительными Кодексами Российской Федерации и г. Москвы и является документом градостроительного зонирования, устанавливающий территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения самого документа и порядок внесения этих изменений. ПЗЗ должны быть утверждены нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

28 марта 2017г. вступило силу Постановление Правительства Москвы N 120-ПП "Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы" (далее - ПЗЗ г. Москвы 2017).

В соответствии с этим постановлением, утверждены непосредственно правила, являющиеся описанием самого порядка застройки, то есть текстовая часть документа, и графическая часть, изображающая территорию города и его территориальных зон, на которой установлены конкретные параметры и виды застройки конкретных территории и земельных участков.

ПЗЗ устанавливают несколько типов функциональных зон, регламентирующих предельные параметры застройки и виды разрешённого использования земельных участков, входящих в состав конкретной зоны. Основное отличие типов функциональных зон заключается в том, что для одних (тип 1) применяются количественные характеристики возможности размещения объектов капитального строительства (плотность застройки, высота застройки, максимальный процент застройки в границах земельного участка), предусмотренные ПЗЗ г. Москвы 2017 (Таблица 1), для других (тип 2) – либо градостроительные регламенты не установлены, либо разрешено их фактическое использование.

Под фактическим использованием земельного участка понимается ситуация, сложившаяся на момент подготовки и согласования Проектов планировки этих территорий в процессе подготовки ПЗЗ г. Москвы 2017, а именно сведения о виде разрешённого использования земельного участка и параметрах объектов капитального строительства, расположенных на этом земельном участке, содержащихся в базе Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При этом параметры участков типа 2 могут быть существенно ниже аналогичных параметров участков типа 1, хотя эти участки могут находится в пределах одного района.

Данное обстоятельство делает участки типа 2 потенциально привлекательными для инвестиций, направленных на новое строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости, а так же реконструкцию существующих объектов капитального строительства с целью увеличения общей площади объекта до нормативов, прописанных в ПЗЗ для участков 1 типа.

До принятия ПЗЗ г. Москвы 2017 основным документом, содержащим все необходимые исходные данные для проектирования, являлся Градостроительный план земельного участка. Все нужные застройщику параметры предстоящего строительства или реконструкции согласовывались с заинтересованными органами власти в процессе разработки или корректировки ГПЗУ.

Теперь правовой режим использования земельных участков уже установлен вступившими ПЗЗ, и изменение фактического использования земельного участка с целью нового строительства или реконструкции возможны только после внесения изменений в ПЗЗ.

Статья 38 Градостроительного кодекса г. Москвы (ГК г. Москвы) регламентирует порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки. В соответствии с положениями ПЗЗ и Градостроительного кодекса г. Москвы, в ПЗЗ могут быть внесены изменения в целях:

• Изменения вид разрешённого использования участка;
• Необходимости присвоения условно разрешённого вида использования земли;
• Увеличения предельных параметров объекта капитального строительства на участке;

Когда вступившие в силу ПЗЗ не предусматривают на Вашей земле или значительно ограничивают возможности нового строительства, когда невозможна реконструкция с изменением ТЭПов, когда территориальная зона, в которую входит участок, не предусматривают необходимый для Вашего проекта ВРИ участка, необходимо внесение изменений в ПЗЗ.

Если установленные в ПЗЗ границы территориальной зоны или принятые градостроительные ограничения Вашей земли не соответствуют потребностям и интересам владельцев проектов и препятствуют инвестиционной деятельности, также требуется внесение изменений в ПЗЗ.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 7 апреля 2009 г. № 270-ПП полномочия по организации процедур внесения изменений в правила землепользования и застройки г. Москвы возложены на Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы (КГЗЗ) и Окружные комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы.

Инициатором внесения изменений в ПЗЗ может быть физическое или юридическое лицо (заявитель), имеющее оформленные права на земельный участок, в отношении которого предполагаются изменения.

Процедура внесения изменений в ПЗЗ Москвы изображена на блок-схеме:

Таким образом, можно увидеть, как происходит внесение изменений в ПЗЗ, порядок примерно следующий.

Еще до рассмотрения КГЗЗ вопроса о возможности и необходимости внесения изменений в ПЗЗ происходит прием, регистрация заявления, проверка наличия необходимых документов, перечень которых не определен никакими нормативными актами, формирование документов и устранение недостатков. При этом, наличие оснований для отказа не является препятствием для рассмотрения вопроса на КГЗЗ. Поэтому любое рассмотрение комиссией Вашего заявления рано или поздно может привести к вынесенному решению, обоснование которого ложится на плечи инициатора.

Следует не забывать о том, что положительное решение о внесение изменений в ПЗЗ является не обязанностью, а правом КГЗЗ, основывающимся на не противоречии интересов всех участников градостроительного процесса.

Поэтому, во избежание отклонения Вашего предложения, следует внимательно отнестись к вопросу подготовки документов, обосновывающих необходимость изменения ПЗЗ в Москве. Желательно еще до обращения в Комиссию понимать перспективы.

В этом существенно может снизить риск получения отказа градостроительная проработка и исследование градостроительного потенциала земельного участка в том числе и на предмет возможности внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы.

Следует отметить, что наличие достоверной градостроительной информации позволит сформировать для Комиссии достаточные обоснования необходимости принятия решения о подготовке проекта изменений в ПЗЗ.

Городская Комиссия может запросить заключения от инстанций по контролю за разными сферами (охрана окружающей среды или объектов культурного наследия и т.д.). При отсутствии отрицательных заключений Городская комиссия дает поручение Окружной комиссии организовать рассмотрение данного проекта на публичных слушаниях. При этом не последнее слово о вынесении на рассмотрение имеет Совет депутатов района, в котором находится земля, в отношении которой вносятся изменения в ПЗЗ.

После проведения публичных слушаний Окружная комиссия утверждает протокол и направляет его в Городскую комиссию, которая уже готовит рекомендацию об изменении ПЗЗ или отсутствии целесообразности внесения изменений в Правила землепользования и застройки Москвы.

И уже после всех описанных мероприятий Орган исполнительной власти Москвы, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, выносит свое решение.

Также необходимо учитывать, что общие требования по планировке в Москве могут быть выполнены лишь при подготовке проектов планировки и межевания территории и никак иным образом, что существенно затрудняет продвижение инвестиционных проектов в сфере строительства.